Valoraciones mucho más precisas para tu inmobiliaria

¿Qué es la Valoración Inmobiliaria?

La valoración de inmuebles es el proceso mediante el cual se estima el valor de una propiedad. Cabe destacar que, aunque muchos profesionales utilicen ambos términos de forma indistinta, no es lo mismo una valoración que una tasación, ya que una tasación tiene un carácter oficial.

Existen multitud de técnicas o procesos para realizar una valoración de un inmueble, aunque la más común es la valoración por comparación. ¿En qué consiste? En comparar un inmueble con otros similares en características para, a partir de los precios a los que se han vendido esos inmuebles, obtener una estimación de precio para el que estamos valorando, que sea lo más realista y ajustado al mercado posible. Este es el método que utilizan la gran mayoría de las inmobiliarias pero hay muchas formas de abordarlo.

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Herramientas de Valoración

Todas las inmobiliarias necesitan valorar. Mientras que no todas necesitan captar de forma activa porque pueden trabajar por recomendación o referidos, el caso de la valoración es bien distinto porque independientemente del tamaño de la agencia, del municipio en el que se ubique, de su área de influencia o del número de agentes que constituyan el equipo, todas necesitan realizar valoraciones de los inmuebles.

Para valorar hay inmobiliarias que utilizan métodos manuales pero la gran mayoría, a día de hoy, se apoyan en herramientas tecnológicas que les permiten ahorrar mucho tiempo y acceder a información que de otra manera les resultaría más costoso y trabajoso consultar.

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Valorar Inmuebles con Betterplace

La valoración con Betterplace es una valoración por comparación con testigos no automatizada al 100%.

Trabajamos, principalmente, con testigos de oferta que garantizan valorar en cualquier zona y contar con un gran volumen de información pero no son los más cercanos a la realidad del mercado porque no son precios de cierre. Para paliar esta deficiencia, permitimos a los usuarios subir a la aplicación sus propias ventas para incorporar los cierres de su agencia o MLS y, también, incorporar datos de otras herramientas como por ejemplo el MVI. Más adelante veremos cómo hacerlo. Con esta posibilidad, Betterplace se convierte en una herramienta muy completa porque le da al usuario para posibilidad de acceder a todas las tipologías de testigos y, dentro de ellas, elegir estratégicamente aquellos que más le conviene en cada valoración.

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La frecuencia de actualización con la que tomamos estos testigos de los portales es la misma que en captación. Es decir: rastreamos Fotocasa, Pisos.com y Habitaclia, Idealista, Yaencontre diariamente y, en el caso de Idealista que es la fuente principal, lo hacemos hasta tres veces al día. La única fuente que no utilizamos para valoración que sí empleábamos en captación es Mil anuncios.

Mientras que en captación es un portal interesante porque ofrece un gran volumen de inmuebles, en valoración es una fuente que puede desvirtuar mucho las estimaciones porque ofrece información muy sucia que conviene dejar fuera para ganar calidad.

Los testigos que obtenemos de los portales los tomamos hasta con un año de antigüedad. Excluimos los que son más antiguos porque ya no muestran una imagen tan fidedigna del comportamiento del mercado. La limpieza de duplicados que se aplica sobre los inmuebles para captación se aplica igualmente sobre estos testigos de valoración de oferta.

Esta funcionalidad no es 100% perfecta, continuamente trabajamos en la mejora de la misma. Por eso habrá veces en las que no detectemos algún duplicado pero la limpieza que aplicamos ayuda significativamente a minimizar el riesgo. No ocurre lo mismo sobre los testigos que los usuarios suben: en esos casos no se limpian duplicados.

Frente a la mayoría de los valoradores, que son automáticos —es decir, permiten valorar en pocos clics de manera muy rápida pero ofrecen pocas posibilidades de configuración—, el valorador de Betterplace es totalmente abierto. De esta manera, permite al profesional inmobiliario aportar su conocimiento y experiencia a lo largo de todo el proceso y customizar al máximo el informe que le va a mostrar a su cliente. Esto cumple con los criterios de personalización que tanto se demandan hoy en el mercado inmobiliario con el objetivo de brindar un servicio cercano y profesional.

 

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Tipos de testigos para la valoración inmobiliaria

A los inmuebles con los que comparamos el inmueble valorado los llamamos testigos. Existen diferentes tipos:

Testigos vendidos: son los inmuebles que se han vendido a un precio determinado. Es lo que llamamos precio de cierre y es el más fiable. Valorar basándonos en precios de cierre nos va a permitir ser más certeros en las valoraciones. Los precios de cierre los tienen, bien las inmobiliarias —porque han realizado operaciones de compraventa previas—, bien las MLS —agrupaciones de inmobiliarias que suelen compartir esos precios de cierre—, u otras instituciones como el Colegio de Registradores. Los registradores tienen los datos de todas las operaciones de compraventa realizadas a nivel nacional. Esta información la comercializan a las inmobiliarias a través de una herramienta llamada MVI. Es, como decíamos, una información muy fiable pero tiene un inconveniente: no se realizan tantas operaciones como para tener un volumen que permita realizar valoraciones en cualquier lugar.

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Es decir, en ciudades grandes (ej. Madrid, Barcelona) hay mucho movimiento de compraventa de inmuebles que permite realizar valoraciones muy fiables basadas en testigos de cierres recientes. Sin embargo, si queremos valorar un inmueble en un municipio pequeño, con poca actividad de compraventa, probablemente encontremos pocos testigos o testigos que sean de hace tiempo y, por tanto, nos ofrezcan un precio poco cercano a la realidad actual del mercado.

 

Testigos de oferta: los testigos de oferta son los inmuebles que están anunciados en los portales inmobiliarios. Los inmuebles normalmente sufren una baja de precio desde que se anuncian en Idealista, Fotocasa, etc. hasta que se venden. Dentro de los testigos de oferta, podemos hacer, a su vez, una distinción:

Testigos de oferta en venta: son aquellos inmuebles que permanecen actualmente anunciados en los portales inmobiliarios.
Testigos de oferta “vendidos”: son los que han permanecido durante un tiempo activos en esos portales pero ya han sido dados de baja de los mismos. Como precio comparativo se utilizará el último por el que el inmueble estuvo anunciado, habiendo seguramente sufrido una serie de ajustes a lo largo del tiempo. Es decir, un testigo de este tipo no es tan fiable como un testigo de cierre pero sí será seguramente mucho más cercano a la realidad actual del mercado.

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