La delimitación de zonas, el primer paso de un buen análisis

La delimitación de zonas, el primer paso de un buen análisis
17 enero, 2018 Betterplace
In Casos
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Existen muchas variables que influyen a la hora de realizar un análisis inmobiliario. Algunas, relativas a las viviendas; otras, al entorno en el que se encuentran. El contexto es un factor decisivo para realizar buenas exploraciones y, en consecuencia, recomendaciones a los clientes. Por eso es tan importante definirlo correctamente. Te contamos cómo delimitar zonas con Betterplace.

Las características del entorno son, muchas veces, caprichosas. Un barrio puede albergar comportamientos inmobiliarios muy dispares que condicionan factores como el valor del metro cuadrado, el tiempo que permanecen las viviendas en el mercado o las características más demandadas de las mismas. Betterplace incorpora en su algoritmo multitud de datos procedentes de fuentes públicas y privadas, y los recoge, filtra y muestra para que sus usuarios tengan un conocimiento profundo de las zonas de forma rápida y certera. Pero, como es lógico, la efectividad de la herramienta aumenta si el uso que se hace de ella es óptimo. Igual que disminuye si se emplea de forma incorrecta. El factor humano importa, y mucho.

¿Cómo dibujo mis zonas?

Antes de iniciar cualquier tipo de análisis, es interesante programar una reunión interna de carácter colaborativo en la que el gerente de la inmobiliaria distribuya áreas entre sus comerciales para que sean ellos quienes tracen, guarden y estudien sus propias zonas. De ese primer reparto surgirá todo el proceso. Toma nota.

Existen diferentes maneras de dibujar zonas con Betterplace. Según el tipo de exploración que quieras hacer elegirás una u otra: polígono, círculo o isocrona. En cualquier caso, asegúrate de que su tamaño es el adecuado para realizar un buen análisis. Si es muy grande, la información contenida podría pervertirse al mezclarse datos muy diferentes. Si, en cambio, es muy pequeña, puede que la herramienta no disponga de suficiente volumen de información o que no haya pisos en venta o alquiler en ella. Frente al resto de herramientas de análisis inmobiliario que tienden a dividir el terreno en sectores muy amplios con datos, a menudo, heterogéneos, Betterplace permite una personalización total en esta selección de zonas. De esta forma, el control está en tus manos.

Lo que debes perseguir en esta primera tarea es generar espacios con comportamientos inmobiliarios similares. Lograrlo es clave para aumentar el poder de los datos. Algunas veces esto te resultará muy sencillo porque ya conoces en profundidad el terreno en el que te mueves, pero otras necesitarás tantear los datos para extraer conclusiones previas. En cualquier caso, no escatimes tiempo en esta labor: ten en cuenta que es la base del análisis. Las decisiones que tomes a partir de ahora estarán basadas en esta selección, con lo cual es preferible que la hagas de forma concienzuda y razonada con el fin de, después sí, ahorrar tiempo en el día a día. Recuerda que una vez traces tus zonas puedes guardarlas para monitorizarlas regularmente.

Mapa de zonas guardadas en Betterplace

Así afecta la definición de zonas a la toma de decisiones

Vamos a ver un ejemplo práctico de cómo una buena selección de zonas nos puede ayudar a realizar un juicio acertado, apoyado en datos fiables; y de cómo un ejercicio de selección erróneo nos llevaría al caso contrario, desvirtuando la toma de decisiones.

Nos situamos en Oviedo, concretamente en Ciudad Naranco, un barrio de unos 18.000 habitantes muy cercano al centro. El crecimiento natural del barrio ha provocado que, a día de hoy, este abarque zonas muy distintas. El oeste y el sur que eran tradicionalmente la totalidad del barrio son hoy el área más antigua y, por ende, la más envejecida, económica y escasa en prestaciones. Las zonas norte, este y centro, hacia donde ha ido creciendo el barrio orgánicamente, es diametralmente opuesta: nueva, con pisos de reciente construcción, un €/metro cuadrado mucho más elevado y una gran proliferación de garajes y terrazas.

Si a la hora de crear y guardar zonas generáramos una muy extensa que englobara Ciudad Naranco al completo estaríamos incurriendo en el error de aunar bajo un mismo criterio comportamientos inmobiliarios muy diferentes. De esta manera, las estimaciones que hiciéramos con el fin de captar o atender a un posible cliente serían imprecisas y, muy probablemente, incorrectas.

Ejemplo de definición de zona incorrecta

De igual modo, si optáramos por crear un círculo que partiera del centro, sucedería algo parecido: estaríamos generando una zona híbrida con estadísticas muy dispares.

Ejemplo de una mala definición de zona con Betterplace

En definitiva, conociendo la idiosincrasia del barrio, deberíamos separar en la selección sus dos zonas principales. Así, en este ejercicio dibujaremos un polígono que contemple exclusivamente su área más nueva. Al responder toda la zona a un comportamiento inmobiliario similar, estaremos ante información fiable. El €/metro cuadrado es más elevado (1.882 €) que el que recogido en la zona más amplia, la competencia es realmente competencia al compartir características, y se contemplan elementos ofertados como el garaje, que nos permiten deducir si el piso del cliente está o no en una posición ventajosa frente a los demás inmuebles en venta.

Ejemplo de una definición de zona óptima con Betterplace.

Argumentos para captar o fidelizar

Zoom a competencia en la zona

Si estás analizando la zona con el fin de hacer recomendaciones a un cliente o posible cliente, contar con información de valor como la distribución de las viviendas según precio y superficie, donde es muy sencillo identificar el volumen de competencia directa, te ayudará a orientarle. Podrás, así, valorar qué rango de precios es óptimo para salir al mercado. En el cuadro de la imagen vemos que un piso de entre 90 y 120 metros cuadrados, si se oferta por menos de 200.000 euros tendrá un volumen de competidores mucho menor que si se mantiene por encima de este umbral. Con esta información y en función de la necesidad que tenga el cliente de darle salida al inmueble, podrás calibrar si compensa mantener una cifra más elevada o si interesa reducirla ligeramente para estimular la venta.

Tener acceso a una cifra de tiempo en el mercado realista te resultará también muy ilustrativo: gracias a ella podrás, en función del tiempo que llevan las viviendas de la zona en el mercado, estimar en cuántas semanas podría venderse el piso o casa de tu cliente.

En el caso de que para hacer estos cálculos te basaras en información poco homogénea con respecto a vivienda de tu cliente, seguramente tus sugerencias lo llevaran a errar y perderíais ese nexo basado en la credibilidad que es la base de la fidelización.

Cadena de confianza

Definición de zonas, clave para fortalecer la confianza

Credibilidad y confianza: el santo grial de cualquier relación entre una empresa y su cliente. Dos atributos que las agencias buscan brindar en el día a día y con los que también nos vinculamos en Betterplace. Son tan difíciles de alcanzar como de mantener pero cuando se logran son la clave de la excelencia. Para dar un servicio de estas características —nosotros como aplicación estratégica y las agencias como gestoras de la relación de compra-venta— es fundamental que tecnología y personas se den la mano. De ahí que Betterplace sea un elemento tecnológico diferenciador capaz de aportar valor a una base de trabajo humano insustituible. Te animamos a emplearlo con inteligencia y mimo, a urdir argumentos basados en una definición de zonas meditada, y a analizar tus progresos en la captación y la fidelización de clientes. Nosotros te acompañamos.

 

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